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朱袆帷
发表于: 2013-10-10 11:45:16 | 显示全部楼层

本帖最后由 俗人丶 于 2013-10-10 12:35 编辑

前两天发的关于学区房的贴受到了大家的好评,说了会接着推出选房篇。由于这两天有点儿忙所以还没有时间写。在友论坛里发现了这片转发的帖子觉
得不错。也转上来和大家分享一下。有些观点和算法也有些不同看法,会跟贴说明。希望一下内容对大家有帮助。


房地产投资 - 之一:基础知识


前言
在澳洲房地产是一个很受欢迎的投资方法,特别是直接买房投资。但是如果你去一个金融顾问那里你是不会得到很多关于直接买房地产的投资建议的,但是他们会让你买房地产基金的。原因很简单,直接买房地产投资对他们没有好处,没回扣。
又有很多的中介拼命的鼓吹买房的回报多高多安全。原因也很简单,他们是靠收回扣发的。房地产是澳洲少有的几个没有国家管理的行业之一。如果没有金融顾问证书是不可以给投资建议的,但是房地产中介却可以到处招摇撞骗而不受法律限制。
所以房地产买卖(投资)是充满了错误信息和不道德的营业行业。大家要谨慎。经常有些中介开一些“房地产投资讲座”鼓吹可以短期赚大钱,让参与者当场贷款买房。这些都是有诈骗性质的,最明显的辨认方法就是他自己拿回扣。
当我们说起投资房地产我们一般都认为是买房子租出去。下面说一句不中听的话大家不要用石头砸我。其实买房子租出去只是房地产投资的一种,或者说是最不划算的一种。为什么呢我先来给大家补补基础课。
首先,我们为什么要投资房地产呢?
大多数人认为投资房地产是因为它回报高,安全(因为有房子啊)或是因为不懂别的投资方法所以就买房子。好像是一件非常容易的事。投资房地产的好处是:的回报率相对来说是比较高的、房价起伏那么不如股价强烈、当别的投资种类都不太好的时候房地产会比较好。
但是房地产投资也有很多不好的方面。直接买房套现慢。手续费高,买进卖出都有很多的费用。如果自己管理,费时又费力。其实买房投资是很复杂的。种种税务等等方面的考虑,以及房地产总体来说还是很受利率变化影响的。
一般来说中国人都会买房子作自住用。其实澳洲人在全世界来说也是买自住房比率最高的国家之一。自住房是不是也属于房地产投资呢?这个问题的答案很有争议。我个人认为因该是一半一半。为什么呢?
因为必要的时候你还是可以把自住房卖了套现在去租房子住,但是自住房又不是全为了回报而购买的。要考虑到交通方便,环境舒适等等其他的因素。

分类
总的来说房地产投资可以有2种区分办法:
一、 按投资方法来区分
常见的有:
1 direct property - 基本上就是大家所理解的直接买房投资。除了多少钱、买那里、现在买还是以后买、税务上的问题,应该没有太多别的问题吧?如果不确定找个会计师给你算算。
2 listed property trust - 这个就是在澳洲股​​市上的上市房地产投资公司。大的几个有:centro,multiplex,mirvac,westfield等等。这个还要看是不是澳洲的还是国际的。最近澳洲商业、办公和工业房地产投资公司已经找不到好的投资目标所已开始望眼世界了,大多数在美国、欧洲和日本。国际投资有好也有坏,大家自己见仁见智了。
3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团.这些个就比较麻烦了。因为他们不上市所以一般接触不到。一次性的投入较大(几千、几万到几十万、百万的也有)。流动性差。尤其是syndicate就像是定期存款,没到期基本是不可以套现的,一般要10年或以上。 Syndicate的风险较大,慎重了。其实这两个相近但有不同。
4 property security funds - 这个就是基金投资了。大多数基金公司都有投资房地产的。多为商业、办公和工业用房为主。也分澳洲和国际的。自己看了。
5 mortgage fund - 房屋贷款基金。他的目的就是把钱贷给买房者。这个其实严格来说不属于房地产投资但是又有点沾边。

二、按投资的房地产用途分类
1 residential - 居住房类
2 office - 办公楼
3 retail - 零售
4 commercial - 商业用
5 specialist - 特殊用处,如医院、仓库等等
6 diversified - 混合型。包括上面几种中的任何n种。
不同用途的房地产周期也不同。这样就变相的分散了风险。请看multiplex网页上的图

下面我们看看各种投资方法的优缺点。
1 direct property - 直接投资买房
优点:
可以自己控制全程。包括选房子,贷款等等。
所有的回报(损失)都是自己的。税务、手续费用除外。
如果买的房子好,可能有很大的回报。
有税务上的便利,比如负扣税(negative gearing),折旧(depreciation)等等。
缺点:
资金投入大。
可能要为涨利息而失眠。
自己管理麻烦,交给别人要收钱。
cashflow很重要。
如果贷款太多而买的房又贬值可能会成为负资产。
退税比较麻烦。
手续费高。

2 listed property trust - 上市房地产投资公司
优点:
省心。退税方便。按照股票算。套现容易。投入可以比较少。
缺点:
受股市影响。如何管理操作不由你。
房地产公司可能还有其他方面的经营,会有额外的风险。比如multiplex还有建筑行业的风险。

3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团
优点:
省心。投入比自己买便宜。但也不少。回报(亏损)率可能很大。不受股市影响。长期投资。
缺点:
套现可能不容易。 syndicate套现非常难。风险较大,尤其是syndicate。
如果不明白syndicate如何操作请不要轻易投入。回报(亏损)率可能很大。
syndicate的税务可能比较麻烦。

4 property security funds - 房地产基金
优点:
省心。退税方便。每年有报账单。套现容易。 (几天)投入可以比较少。可以有经常性投资计划。
国际性的可能回报较高

缺点:
受股市影响。如何管理操作不由你。受基金公司的能力影响。如果是国际性的可能会受汇率影响。

5 mortgage fund - 房屋贷款基金
优点:
省心。退税方便。每年有报账单。套现容易。 (几天)投入可以比较少。
缺点:
受到房地产贷款市场的影响。如何管理操作不由你。破产率高就不好了。
到底哪一个好呢?很难说。因为一般住房和非住房的投资回报是不一起公布的。
一般来说住房一个周期是8-10年翻一番。非住房每年的回报在10-13%左右。看上去是非住房回报率高。但是要考虑到税务等方面就不好说了。每个人的情况不同,要个案处理。

房地产投资 - 之二:投资房
前言
房地产投资是一个非常受澳洲人和中国人青睐的投资方式。它的好处包括(据说)平均每8-10年增值一倍、税务上的优惠如负扣税等等。和别的投资一样,只有长期的投资才是最低风险的投资,但是任何投资都有风险,房地产业不能例外。大家看到那个某某某靠房地产赚了多少多少钱可却没有看到他卖掉房子,他是如何买得起那么多的房产的?其实其中的秘密并不是非常的深奥。关键在于谨慎的选择你的投资和非常小心的管理你的现金流。先看看为啥在澳洲投资房地产可以赚钱。

一、资金上的学问
我们怎样才能投资房产呢?刚开始的时候我们没有太多的钱可以调动,如何才能让银行或是贷款公司贷钱给你呢?这个是个大学问。
首先一个概念:房地产为什么赚钱?基本概括为:
1) 房地产本身的增值。主要是土地的增值。
2) 房地产投资有了非常大的杠杆效应(leverage)。通常在80%左右。
3) 投资房地产的税务优势。
买投资房的一个非常重要的因素就是税务上的减免。资金筹集的方式对税务有非常大的影响。首先这里说的税务减免不是逃税,而是合法的负扣税和房子的贬值。我想负扣税大家都知道了,足迹上那么多的会计不用我来掺和了。但是房子贬值我们又为什么要投资房产呢?这里的贬值是指房子本身,那些砖瓦和里面的装修以及家具。房产的增值其实是房子下面的地的增值,所以如果买house那么增值会比较unit多但是租金汇报相应就可能少点。
一般买房有两大笔钱,一个是首付(deposit)还有一个就是贷款(loan)。两个都有讲究。还有就是一些个买房用手续、收税、法律方面的费用,也可能要好几万,事先要算好了,准备好。
首付一般是20%,这样你就不用买贷款保险了而且利息也低。如果你没有20%的首付,你可以用low doc或是no doc,首付可以低到10%或是没有,但是缺点是利息会高很多。一般来说如果这是你的第一套房子,这个首付可以是你存下来的钱,没办法。 。 。如果你已经有了房子了,那么你可以用你自己房子了的资本(equity)去申请line of credit (LOC)。如果你的LOC里的钱是用来投资,所有的利息可以扣税。所以如果你用LOC买投资房、股票、基金等等利息都可以扣税。
投资房的贷款一般是以只付息不还本的interest only loan的形式做的。所有的利息都可以用来扣税。税率越高就越划算,所以是富人的游戏。那么你可能要问了,如果不还本金我怎么赚钱?中间的奥秘就是增值。如果你30万的房子贷款24万。十年后你还是欠了银行24万,看上去你没有赚钱。但是你错了。在八到十年里,你的房子应该是翻了一倍了,所以你的房产应该是市值60万。

你可能想:啊!我赚到了!可是马上你又会有疑虑:那这个赚到的钱我是如何把它拿出来呢?把房子卖了?不对!这个时候你应该去找银行,告诉他们你的房产现在值60万,而你的贷款才24万,按照80%的贷款资产比率你可以贷48万了。所以你可以再次贷到额外的24万。这个24万外加上那多出来的6万房产中的资本就是你的回报了。这个24万就是你下一次投资的本金。可以再去买2栋投资房。当然一切都是在你的现金流许可的范围之内才能这样做。
最好的情况就是用LOC首付20%然后贷interest only的贷款。这样来说基本上就100%leverage,自己一分钱没掏,外加所有的利息都可扣税。资本主义的最大化体现!
别忘了,所有的和投资房有关的收据、发票、银行清单都要好好的、一个不漏的保存下来。扣税的时候要用到。而且税务局可能会查的所以要保存至少5年。
如果你真的是大款,准备投资上百万的,可以考虑通过hybrid discretionary trust (HDT)来投资。这个是投资房地产的最佳税务载具,但是需要一定的资本才划算。具体的细节请和你的会计、律师慢慢谈。

二、不同的投资的方法
房地产的投资方法很多,可以是长期的或短期的。每种方法都有它的优点和缺点。我给列一下:
1) 买下后长期持有(buy and hold) - 基本上就是只买进不卖出。很明显这是一个长期的投资方案。好处就是风险低,投资靠的是长期的资产升值。不管买进的时候房地产市场是低潮还是高潮,没有太大关系。大多数人用这个办法。

2) 装修贩卖(renovation) - 这是短期的投资,风险比较大。要看市场的行情。如果是房地产的低潮(就像现在)那就比较难了。胜在资金的周转快。需要非常熟悉这个地段的价格变化等因素。要对一个地区非常专一。
3) 买地开发(subdivide/develop/redevelop) – 买地或是有一大块地的房子。通过申请批准以后盖成较高密度的住房,如unit、townhouse和villa。这个需要的资金非常大但是利润也是挺高的(普遍在30%左右)。相对来说投资周期不是太长,一年到几年就可以了。需要专业的知识。上次我们讨论的Epping群盖属于这个性质。银行贷款最多70%,如果计划书上的利润低于15%不贷给你。
4) Land banking – 这个比较特别,它的操作就是买一大块靠近城市边缘的地/牧场,等到城市的发展到了你的地盘了,就把那一大块地给分成好多块小的地出售。从中获利。这个风险最高了。什么时候你的地才能卖?要看council的规划(zoning)、城市发展的速度和规划等等因素。同时因为地上没有房子可以出租所以没有收入,还要交地税。

这些个方法中比较适合大多数人的就是第一种长期投资,我就着重谈这个。剩下的三种需要较多的专业知识和对某些地区非常的专攻。最后两种还需要对council的建筑规定有一定的了解。最后那个land banking最好还要有内幕消息,不是谁都可以做的。

房地产投资 - 之三:房屋贷款
前言
澳洲的房贷市场非常成熟,提供房贷的金融机构有很多。它们包括了:银行、信用社、贷款公司等等。可供选择的产品更是五花八门。
买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定,一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。
一、 房屋贷款
房屋贷款的基本概念其实很简单:用房屋作为抵押向银行借钱。
贷款额
通常来说,贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的80%的贷款。有些时候可以达到85%。
房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)
如果超过了80-85%的贷款额,贷款机构会要求贷款人为超过80%的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意:LMI保护的是银行,不是贷款人。
抵押(collat​​eral)
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候,贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第n套了,贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利,但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做,千万要看清楚贷款合同了。
贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有:省政府的印花税,银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用:年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用:中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度​​大小,很多是可以商量的。
Comparison Rate
Comparison rate的计算方法比较复杂。它把很多up-front和ongoing费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个comparison rate不包括ATM/bpay/eftpos/credit card的使用费用(千万看清楚了),也不包括提前终止合约的费用。
利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息= 年利息/ 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样,请自己查询。除了LOC以外,利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。 LOC的确可以利滚利,但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出,利息倒是给了没有就看你自己解释了。
Refinance
Refinance就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。 Refinancie成本要看几个方面:
1。是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是4-5年。过了这个期限,就没有罚款。换银行就要有一个title transfer和loan discharge的费用,很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
2。新的合同的开通费用。用professional package除了免费就基本没有费用。
3。如果你已经用了professional package,只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分,剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱,但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。
按照利息变化贷款可以分为三种:

i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义,浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响,同步变化。一般会有点折扣。
ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。
iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息,折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种:
i) interest only – 只还利息不还本。
ii) principle and interest – 还本还息。

房地产投资 - 之四:资金管理和利用
序:
合理利用资金是任何投资都需要考虑的因素之一。在澳洲这个税率相对较高的国度,资金的利用方法直接影响到退税和会不会被税务局罚款的问题。最好当然是一开始就计划好了再行动,但是很多时候世事难预料、计划赶不上变化。我们只好尽量的补救(债务回收)。闲话少说,后面是正文。

资金管理的目的:
这里讨论的资金管理和利用不光适用于房地产投资,很大部分适用于其他的投资。
一切资金管理的目的有几个:
1)减少自己的资金投入
2)尽量增加现金流
3)增加投资回报率
4)减少风险

本着以上几点我们一一看来。
减少自己的资金投入
如果投资数额太大,超过了承受能力那么我们只好想办法。可以有几个方发。
i) 减少投资数额 -
ii) 增大杠杆
iii) 寻找其他合适的投资
iv) 寻找投资伙伴
v) 以上4个的任意组合

尽量增加现金流
现金流是投资的命脉。健康的现金流是成功投资的必备条件。增加现金流也有很多种方法。比如:
i) 增加收入。比如:换一个高工资的工作或是加房租。
ii) 合法的少缴税。不要实现资本增值。善用negative gearing。
iii) 减少支出。比如找个利息低的贷款或是减少不必要的维修。

增加投资回报率
如何增加投资回报呢?投资回报体现在2个方面。
i) 资本增值。也就是投资本身的增值。
ii) 收入。比如买投资房的房租或是买股票的分红。
我的看法是:长期来说不被实现的复式增长资本增值是王道,收入可以改善现金流但不是长线策略。当然这只是我的看法。真的讨论起来各家各有理,没有一个定论的。
减少风险
减少风险从根本上来说就是减少变数。尽量把不可控制的因数见到最少。把可控制的因素都固定起来。
i) 控制成本。善用固定利息或是长期定价合同。
ii) 控制可能的损失。买房屋保险并且定期重估房子的保价。
iii) 长期租约。确保收入的稳定。
iv) 其他一切可以减少或是控制风险的办法。比如买人身保险、意外险和收入险。 。 。

资金的来源
资金来源可以有很多。大概分类为:
1)现金 - 就是手头上的活动资金。
2)贷款- 包括:现有贷款的剩余额度和为投资而做的新贷款
3)把其他投资套现所得金额- 但是如果原本投资的回报高过新的那么就没有必要了。 。 。
资金来源的选择根据个人的风险承受能力不同而不同。
一个能够承受高风险的投资者,首选的投资来源是贷款。多用杠杆,提高回报。当然相对应的风险也会高很多,对现金流的要求也高。
如果是保守的投资者,杠杆的使用比率就要小很多。甚至不用杠杆。

资金的使用
在税务局来说资金用途基本上可以分成两种:
1。可扣税。 (公用。以赚钱为目的)
2。不可扣税。 (私用。不是以赚钱为目的)
从税务方面考虑,请不要把可扣税的钱不要和不可扣税的钱混着用。不同用途的钱要使用不同的银行户头。最好连不同的投资都用不同的户头。为什么要这么说呢?因为万一以后两套投资房里的一套要变成自住房了怎么办?麻烦啊。 。 。保存好资金进出记录,账目要清楚。
细节请参照房地产投资- 之三:房屋贷款的税务部分。大家多看看,结合实际情况再想想就明白了
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AEMS
发表于: 2013-10-10 11:56:12 | 显示全部楼层

这才是大boss~
俗人丶
发表于: 2013-10-10 12:30:59 | 显示全部楼层

猪爸再次发力。。 精品中的精品呐
残花、
发表于: 2013-10-12 22:42:57 | 显示全部楼层

猪爸好厉害啊,,,,膜拜中。。。。。
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